从营销策划的角度，对于项目的整体形象包装、营销组织运作、营销推广、广告策略安排，我们来看一下房地产营销策划方案为例。
房地产营销计划示例
一，项目营销的总体策略
整体营销策略是仔细分析，科学划分，准确切入目标市场，最大化项目附加值，获得项目最大利润，全面树立和提升企业形象和项目形象。总结这个项目的整体营销策略，可以简单描述为“五个一”，即树立新理念，倡导财富理念，提炼鲜明主题，开启前卫市场，酝酿热销风暴。
二、项目营销目标和政策
根据本项目“五个一”的整体营销战略，制定以下营销目标和政策，作为本项目营销工作方案的完善和丰富。
1.树立新理念:休闲购物业务。
2.倡导一种财富观:风险投资创业，休闲购物，稳定回报。
3.提炼出一个独特的主题:以房地产为基础的商店和以休闲为基础的企业。
4.开创一个前卫的市场:倡导“风险投资商业和休闲购物”，摒弃传统商业纯购物环境的压抑和约束，主要针对有自己个性的年轻新消费者，让他们体验到休闲模式的商业环境，有明确的购物主题。
5.酝酿热卖风暴:该项目将把传统商业行为升级为现代全新的休闲商业，努力推动商业地产市场发展的全新改革，避免传统商业的竞争，在全新市场掀起热卖风暴。
三、销售目标和目标分解
1.销售(投资)目标
2.销售目标分解
第四，营销阶段
根据项目定位和施工进度计划，营销工作分为四个阶段，每个阶段的要点见表8-5。
V.项目销售机会和价格
为了在后续营销过程中更好地体现整体营销策略和目标政策的实现，通过整合项目要素资源和营销推广传(原创www.isoyu.com版权)播要素，结合项目定位，确定以下销售机会和价格。
(1)项目进入市场的时机和态度
1.入市时机:根据规划和项目进展以及营销准备，将在2015年5月房交会(或2015年9月)期间开盘，你可以抓住2015年春季房交会、5月1日国际劳动节等机会，掀起第一轮。开始高潮；在国庆、2015秋季房交会、元旦等重要时段，掀起了新的销售高潮。
2.入市态度:以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”的形象登场，打造全新的休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位和价格策略
1.价格定位原则:采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位:整个商业项目平均售价3580元/m2，其中起拍价3328元/m2，最高价4000元/m2。
3.价格策略:采取“更低价格，更高价格”的平价策略，开市后上半年为第一阶段价格调整(小幅上涨)，均价3380元/m2，后期销售变相小幅下降。
六.宣传策略与媒体组合
(一)宣传策略主题
1.个性特点:“××商业城财富地产投资业务”是我市首家也是唯一一家将商业发展从“打造建筑产品”升级为“打造新的休闲购物方式”，倡导“投资财富地产，获取稳定回报”的投资理念。
2.位置和交通:本项目位于××广场旁，地理位置优越，住宅地标建筑高贵，交通便利，是北方地区首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力:位于政府规划的重点发展区域核心区域，发展前景好，购买成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒体的组合
1.开业初期:以软新闻、广告为主，深入挖掘“财富投资、稳定回报”的全新理念，以报纸为主，电视为辅。
2.市场开放后的强势推广期:即项目营销推广的重要时期，其中媒体以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，辅以相关杂志和直邮广告。
3.市场开放后的形象展示期:为了展示形象，以软性、深度挖掘为主媒体，以电视、报纸为主，辅以论坛公关、促销活动、项目投资简报等形式。
因为房地产与一般商品的异质性，如资金投入巨大，生产周期短，价值和货币功能升值，有能力销售半成品，基本无法提高质量，入门价格低，开放程度更高，竞争激烈等。随着房地产竞争的日益激烈，相应的营销策划也非常火爆，策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，创新主要是在产品设计、产品价值提升、营销传播、支付方式等方面进行。围绕消费者的消费行为和生活方式，刺激潜在的消费需求或争夺现有的顾客，其创新可以体现在创造新的产品上(如在规划和设计上的独特性)；提供服务模式(如管家式物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品味等。)；创造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面，房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已经从价格竞争和概念竞争转向品牌竞争。企业更注重品牌的培育和利用。因此，要注重品牌的持续强化，输出品牌的核心价值，在统一品牌下进行子品牌战略；同时要提升广告意识，整合推广手段，利用一切可利用的传播资源强化产品理念。另一方面，消费市场变得更加理性和个性化。近几年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，负担能力心理占主导地位；长期广告沉浸后，消费者的偶然性和冲动性购买减弱，理性购买行为增强；不同类型的消费者在选择房地产时会逐渐确立自己的标准和偏好，消费者在选择商品房时会变得更加个性化，会考虑自己的心理需求，寻找更合适的房地产。随着房地产市场竞争的加剧，规模化、集约化的房地产将成为未来市场竞争的热点；不同消费者的市场细分趋势越来越明显，以满足不同类型的消费群体；“设计时代”开始回归，开发商更加注重产品开发，也会更加注重房地产的前期策划和设计。竞争手段将是全方位的、多样化的。例如，一些大型建筑具有综合竞争优势，而中小型公寓必须以其个性化和特色化的需求在市场中占据一席之地。在未来的发展过程中，我们会进一步追求境界(比如历史、人文、文化等。)；追求近距离(比如靠近商业区、高效率、车站等。)；追求清洁(灯光、绿化、天然气设备等。)；追求宁静(低密度、生态景观平台等。)不仅增加了对配套设施的需求，对房地产开发商的品牌也有很高的要求；不仅对设计有相应的要求，对社区居民的居住群体和社会容积率也有相应的要求；不仅需要房地产的品牌，还可能涉及设计和制造过程中的环节。在市场竞争进一步激烈的情况下，如何进一步挖掘自身房地产的附加值，稳定价格，吸引客户？如何根据目标消费群体的理性购买需求，进一步深化自己房产的优势，让目标消费群体感到“物有所值”？如何才能继续打造自己独特的品牌个性，突破强大竞争对手的包围圈，继续在市场上掀起新的旋风？如何适应「个人购房时代」的新趋势？这些都迫使开发商进行系统的营销策划。
二、房地产营销策划
第一，规划第一。在项目开发的整个过程中，从思维上来说，规划应该是第一位的，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、项目管理、材料选择、形象包装、开业销售、广告、营销策略、物业管理、品牌建设、效益提升等。，所有这些都需要系统的规划。策划是以相应的市场调查为基础的，可以是第一手资料或者比如包括政府统计、银行统计、统计局、商务局、房管局、国土资源局、税务局等的统计年鉴。，了解和分析市场购买力和消费趋势等。针对不同的环节，有针对性的进行调查，比如关注消费者的生活方式，所在区域的房地产情况，推广策略等等。第二，创新是为了赢。在整个规划过程中，要进行营销策划创新，包括建筑形式、布局规划、户型设计、整合营销、广告、公关活动、物业管理、融资方式等。，如在支付方式上与金融有效结合；在定价上，有效利用消费者心理；在宣传定位上，利用消费者的好奇和虚伪。比如重视孩子的教育，和名人做邻居，零首付，组合销售，促销中的家庭乐趣礼品组合:老公送健身礼券，老婆送美容礼券，孩子在少年宫上一门课，老人全面体检。同时要把握全过程，房地产开发策划的每一个环节、每一个流程、每一个细节都很重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场推广等。
第三是塑造差异。差异化可以创造竞争优势。在房地产规划过程中，应该在不同的层面上创造差异，如建筑风格、立面、风系统设计、光系统设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等。在塑造差异的过程中，要权衡价值提升、引人注目、新颖、成本等方面，因为企业的目的是以利润为导向的。
第四是整合营销。一方面，房地产企业应在项目开发或管理中体现人性化意识，注重企业形象、项目形象、员工形象、产品材料、营销方式等。；另一方面，他们要善于整合，在定价方式、开盘价、价格策略、支付方式、营销主题、广告创意、投放时间、媒体选择、卖点创造、物业管理承诺等方面进行组合整合。比如组合家电、组合厨房的推出；社区综合设施，内外资源整合，等等。在传播方面，从炒到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车身，广播户外广告等。，在生活方式和品味上创造创意点。在品牌定位方面，根据消费模式和房地产的实际情况，找到相应的目标消费群体，善于培育房地产的子品牌。当然，房地产销售力的实现不能仅仅靠品牌概念的输出来实现，真正的产品和价格才是销售力实现的关键。所以要输出多元化的产品信息，增强房产的价值感，打动更理性的消费者，给产品注入一些新元素，给产品一个更清新的形象，才能让品牌保持新鲜感。