在中国，抵押贷款可能是最特殊的贷款，因为采用抵押贷款，每个月必须支付全额的固定或非固定金额，而一般贷款采用到期还本的方法，这导致了一个问题。同样金额的贷款，按揭的时间成本比一般贷款大很多吗？
例如:
小白向小黑借款1200元，约定一年后(2018年4月15日-2019年4月14日)偿还。如果分期偿还(类似于月付)，小白会这样偿还:
一月，二月，三月...12月:100元，100元，100元...100元(Yuebest.com还款100元)；
如一次还本付息，小白将于2019年4月14日偿还人民币1200元。
相比之下，你还会发现，如果小白一次性还完本金和利息，那么本该按月还的钱，可以在接下来的2、3、4……12月用于投资。现在货币基金的收益率约为4%。用这笔钱投资能产生多少收益？(再数一遍，你可能会有一句感叹，哇！)
目前银行5年期以上贷款利率为4.9%，贷款100万。20年来，我们用两种方式发放贷款:
第一类为普通贷款，一次性还本付息100万元(1+4.9%)20 = 260.32万；
第二种是按揭贷款，采用等额本息，每月还款额6544.44元。
4.9%是年利率。首笔普通贷款采用复利计算无可非议，而按揭贷款采用年利率下的按月还款方式。那么4.9%的房贷利率是否被低估了呢？
事实上，情况并非如此。按揭还款方式有两种:平均资本和等额本息。事实上，两种还款方式的年利率已经考虑到了时间成本。
说到这，大家可能都晕了(www.isoyu.com原创版权)。怎么才能理解呢？
等额本息还款公式:
等额本金还款法:
我们可以发现，平均资本和等额本息都使用月利率计算(月利率=年利率12)，这告诉我们，平均资本等额本息下的抵押利率已经考虑了时间抵押成本。
如果你不相信我，我们来算算吧！
第一类为普通贷款，一次性还本付息100万元(1+4.9%)20 = 260.32万。
第二种是抵押贷款，采用等额本息
可以看出，20年等额本息按揭还款累计还款金额约为157.06万元，而普通贷款一次性还本付息为260.32万元。你有没有发现普通贷款的额度甚至比按揭贷款还高？区别其实是月付的时间成本。
因此，基于每月还款的抵押贷款利率并没有被低估。目前商业贷款基准利率为4.9%。如果你在一二线城市，可以享受优惠利率。2014年6.96%的高点还有空间。
2017年3月29日，我写了《真相:20年房贷，其实你只需要还12年！文中计算过(微信微信官方账号:小白读财经):由于通货膨胀，近20年贬值了1000%。换句话说，2016年的11元只相当于1996年的1元。
20年房贷，其实你用商业贷款的真实还款时间只有15年左右，但其实目前很多人用公积金贷款，而且利率比较低，目前大概是3.25%，所以你用公积金贷款的真实还款时间只有12年或者13年左右！
对于买房的人来说，他们可以尽可能多地借钱，因为通货膨胀会吸收你的负担。