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房地产全国营销(全国营销模式能持续多久？)又是深圳！
当全国楼市慢慢恢复正常时，深圳房地产圈因为一个联合声明而爆炸。
近日，深圳五大中介联合表态，坚决不接受任何分销项目合作或“全国经纪人”等类似操作行为；严厉打击个人经纪人在所谓“全民经纪人”营销模式下的各种走私行为。公开抵制蓬勃发展的“国家经纪人”模式。
“全民营销”的模式在业内已经存在多年，那么遭遇大众抵制后，全民营销还能持续多久？
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“全民经纪人”的营销模式(以下简称“全民营销”)，这是深圳五大中介发布联合声明的矛头。根据五大中介的解释，“全民经纪人”是指房地产开发商/开发商/经销商不分职业资格，动员所有不特定的个人充当其“房地产经纪人”，为其提供客户信息，并在交易后向个人支付一定报酬的营销模式。
在“全民营销”爆发之前，中国新房市场主要有两种营销渠道。一种是自产自销的直销模式，营销主体是开发商；二是委托代理，营销的主体是从事房地产销售的营销机构。委托代理机构的佣金是渠道费。
新房市场直销模式的优势是开发商自(原创www.isoyu.com版权)主经营，掌握第一手消息来源，进而控制利润率和价格区间，但缺点是直销需要更多的人力物力成本；委托代理销售的优点是精准营销，缺点是依赖渠道获取客户，渠道费侵蚀利润率。
今年1月以来，受新冠肺炎疫情影响，大部分城市售楼处暂停线下销售活动，国内商品房销售几乎停止。面对突如其来的考验，据CRIC监测，前100强房企中已有超过90%设立了线上售楼处。仅2月份，百强房企中就有40家在Best Network平台上开展了全国范围的营销活动。
在“一切为了卖房”的情况下爆发的“全民营销”，在这个特殊时期瞬间席卷全国，不少房企逆市“突围”，加速去库存。
01开发商直销模式升级
事实上，今年疫情期间非常流行的“全民营销”模式，已经在行业内推行多年。
2012年绿城遭遇销售压力，宋卫平亲自带头提出“全民营销”，在当时似乎是一种非常规的销售模式。
当时宋卫平提出要变“坐卖”为“营销”，改变过去客户上门买房的模式，实行经纪人制度，提倡主动寻找潜在客户；二是借用社会上二手中介的经纪人，面试选拔二三百名优秀人选，成为绿城签约代理，帮助绿城卖房，大大拓展销售渠道；此外，该物业对全社会成员完全开放，任何带来客户的人都可以获得佣金。为了鼓励大家卖房，绿城也大幅提高了销售提成。
在全新的销售模式下，绿城2012年上半年实现销售金额约219.5亿元，也是第一家在“全民营销”模式下“吃螃蟹”的房地产企业。
2013年，碧桂园集团明确提出“全民营销”理念，也为其业绩快速增长提供了有力助力，其他房企纷纷效仿。到目前为止，“全民营销”模式发展得如火如荼。
2014年，碧桂园、万科、恒大等品牌房企纷纷高喊“全民经纪人”口号，“全民营销”迎来升级，鼓励所有人为开发商推荐客户。碧桂园“凤凰通”、万科“共享俱乐部”、恒大“恒房通”等房企自建平台相继诞生。当这个概念在当时火热的时候，也引起了中介的不满。但由于房地产销售主要依靠线下，市场在随后几年发展得很好，热度逐渐消退。
2020年，受新冠肺炎疫情影响，全国楼市停摆，行业数据跌至冰点。2月13日，恒大通过旗下的恒房通平台推出线上销售，不仅给出了优惠的收购价，还允许无理由退房，更重要的是，还兼职赚取佣金。按照当时的规则，成功推荐好友购买恒大房产后，注册用户可获得1万元的推荐购房奖励和1%的佣金奖励。这就像一场“大火”，网上卖房的热情被点燃。开发商纷纷推广自己的线上营销平台，号召全民加入经纪人行列。
3月1日，恒大召开线上销售业绩发布会，公布“全民营销”营销模式开启后的成绩单:2月线上总订阅量99141份，优惠后房源总值1026.7亿元。
由此看来，如今的“全民营销”模式无疑是开发商直销模式的最大升级。基于线上O2O平台的全国营销模式，可以直接触达客户。通过移动互联网端口，进行房产展示和活动策划推广，中间环节大大减少，可以快速吸引客户，一定程度上降低营销成本。从目前的模式来看，其主要特点是:佣金鼓励经纪人加入；跨境合作拓展客户渠道；线下活动承担引导客户和促进交付的任务。
02诱发“走私票据”现象，
你动了谁的“蛋糕”？
“全民营销”模式实际上打破了中介行业的规则和生态平衡，容易诱发“走私票据”现象，这也是五大中介组织联合抵制的主要原因之一。
Best.com指的是“走私清单”，即一些中介机构的员工利用其中介机构的资源为交易提供便利，最后跳过中介平台，直接从开发商自建的平台中获取利润。结果付出了资源和精力的中介最终一无所获。
在此公告发布前不久，浙江海宁的一个项目被中介和购房者破坏，引起了社会的广泛关注。据媒体报道，当时中介带客户到现场，才发现开盘基本结束，现场销售控制表显示房源基本售罄。然后，他们意识到自己可能会被中介和购房者“跳”回之前排队的地方，于是砸了“售楼处”。
长期以来，中介赖以生存的核心资源是买家的大数据，他们可以通过将买家分流给开发商来获取高额佣金。
虽然“全民营销”这一开发商直销模式的升级概念自2012年以来一直存在，但过去房地产销售主要依赖线下，对中介的影响有限。
随着房地产市场逐渐降温，销售规模逐渐见顶，而疫情影响百特。房地产企业和中介机构都很艰难。因此，对于开店者来说，他们希望通过全国营销来降低渠道费用，而中介则希望获得更多的佣金。矛盾由此产生。
03“全民营销”能被打破吗
超过50%的渠道占
其实房企的营销之路并不好走，房子越来越难卖。近年来，重大项目/企业对渠道的依赖越来越严重。其中，2018年是主要分界点，在2018年。之前渠道占比不到5%，2018年上升到10-15%，2019年开始达到50%，主要是2019年营销压力大
今年受疫情影响，在线下售楼处几乎关停的大环境下，各大房企“被迫线上经营”，推出各种新的线上交易模式。随着“网上买房”和“全民营销”的升级，网上交易已经成为买房的热门渠道。
《消费者购房渠道变化调查》结果显示，57.31%的受访家庭选择通过“网上购房平台”购房，68.43%的受访家庭表示将参与项目/楼盘的全国营销活动，46.83%的受访家庭表示将积极推广。
由此来看，如今与互联网捆绑在一起的“全民营销”模式，确实在一定程度上对传统渠道产生了一定的冲击。
需要注意的是，虽然全民经纪人可以聚集人气，挖掘潜在需求，但他们的“低门槛、低成本”模式同化了楼市营销和一般商品营销，忽视了房屋的特性和营销服务的专业性、系统性。在市场低迷的情况下，对于库存大的城市来说，项目销售结果很大程度上取决于降价，而不是营销渠道的改变。
打着“全民营销”的旗号，个别券商打破行业的规则和生态平衡，绝对是不可取的。同样，在市场上，中介公司把客户从开发商那里洗出来，在行业内互相洗客户是屡禁不止的。因此，以“全民营销”为名，搞行业垄断或通过渠道“绑架”是不可取的。
虽然“全民营销”本身是一种行业趋势，但“全民”一词应该受到监管。对于开发商来说，全国经纪人的专业能力很难控制，项目的卖点可能解释不清，也可能导致购房者错误引导自己买房，导致后续纠纷。在推出“全民营销”模式的同时，要设置规范条件，拥有完备的监管体系，确保行业公平。
所以，我们讨论的重点不是要不要做“全民营销”本身，而是要不要做得符合行业规范。双方在经营时能否遵守行业基本规范是解决问题的核心。只有进一步规范运作，“全民营销”模式才能更好地进行下去，保证行业生态平衡，促进整个行业的长期健康发展。