商业地产的运营模式（商业地产出售运营5慷慨式）
目前商业地产出售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约出售、回购五种方法，下面逐一展开剖析。
一、自购自营
在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并应用手中资源在本商铺进行经营运动，开发商负责供给相应物业管理，并收取必定物业费用。 长处：开发商可快速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节俭大批人力支出；缺陷：非常不利于出售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权销售及自购自营，商场对业态的计划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的为难局势，不利于整体业主的好处。注意：此类办法合适于整体商业街或楼盘底商的出售，不实用主题商场及购物中心。
二、纯租赁
商业地产的传统方法，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的情势拥有商铺的应用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并供给相应物业服务、推广服务及运营服务。长处：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。同时，由于不销售产权，开发商对商业项目有足够的把握才能，便于依照商业计划思路对项目进行运营管理。缺陷：回收资金的速度最慢，并须要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有必定的人力支出，比拟消耗精神。注意：此办法可采取统一收银方法，租金在货款中扣除，在下降工作难度的同时，也晋升了项目标整体商业形象。
三、返租
在其商铺的出售中，采用了所有权、经营权、应用权三权分别的模式：为进步市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行出售回收大批资金。然后通过回报租金的办法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有必定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。长处：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业应用权，实现了三权分别。在统一经营的背景下，最大水平实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增加空间。这是一种高收益高风险的运作模式，实用于大型封锁式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、出售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状态也比拟幻想，进一步加强了中小投资者的信念，增进了商铺的出售。缺陷：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目标计划、设计、招商、出售、工程等所有环节，对开发商的综合运营才能请求极高。而且，回笼资金（即产权疏散出售）与商业经营（即统一计划经营）两者总是一对深入的抵触，而且商业物业的经营对开发商声誉、品牌的影响也将有很强的普遍性和延续性。试想，一个出售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷僻清，返租回报许诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商出售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
注意（如何规避风险）：从前面的剖析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者显著处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签署购房合同时，小业主必需签订委托经营协定和租金回报协定，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，假如开发商也无力或无心承担每年高达总出售额X%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开端了，这一切与开发商没有任何法律关系，而许诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协定长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。对于一个有社会义务感，立志于长期发展的开发商来讲，应当明确如果经营管理不胜利，返租中止，往往会对开发商的品牌、信用造成致命性的百思特网打击。如何减少全部模式的风险，掩护博弈各方的长远好处，可以从以下几个方面入手：A．开发商保存部分主力商铺，临街、主入口商铺掌握在手中，避免商场“脸面”受制于人。B．核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当著名度并获得花费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛 成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），加强购产权者信念，并有利于商场 经营的胜利。C．在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以加强开发商对购物中心的整体掌握力度，有利于全部商业物业的长期经营，又可加强其他经营商家与之合作的信念。D．为了增进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不必定固定化，在合同中应束缚返租利率随国度中央银行利率变更而浮动。E．商场经营一般有3-5年的造就期，根本无盈利。而且由于价钱竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售团体、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品出售利润率分离为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会义务感的开发商应将回收资金投入新项目，形成全部企业资金的良性循环。F．看重商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、范围化的途径，许可开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的义务。G．租赁返租协定到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时光的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外风行的“认购面积、共有产权”的方法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作办法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购置其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，相似于“基金”的情势。当然，这种方法在国内尚未突破法律和相干管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展百思特网不充足、房地产证券化发展迟缓的现实。
四、带租约百思特网出售
商铺采用带租约出售模式，向投资人许诺前N年每年X％的租金回报。而且，这一模式是由开发商先和租赁方签订租赁协定，然后再进行出售，从而减少商铺出售以后的不肯定因素，下降投资人风险。长处：统一招租可以避免零碎出租造成的互相压价，也可以掌握租赁的节奏，另外，由于经济合同为三方合同，即商户是与业主签订，开发商只起到中介作用，这样做可有效地转移抵触，节俭解决客诉等懊恼。缺陷：同上所述，此办法对开发商的整体商业请求非常高，如果因为商业经营不善冷冷僻清，返租回报许诺无法兑现、投资者云集讨债的现象涌现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。注意：典范案例参考万达商业广场。
五、回购（地产类信托）
最新的出售方法，同样采用统一经营管理，以销售方法出售商铺的北京某科贸电子城，推出了"地产类信托"产品。即是把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进行出售，单位售价7万元，并且在四年合同到期后必需由开发商回购。对于这一创新的出售手腕，该项目总经理表现，目前运行还算比拟顺利，现在的工作重点是转变投资者传统的投资观念，扩展该类产品的认知水平。对于是否会与银行进行合作，参加银行的理财筹划，通过金融机构的介入为类信托产品增信，其泄漏，目前与银行的合作还处在初级讨论阶段，预计须要投入大批的细节设计工作。长处：比拟迅速回笼资金，利于管理，并能采取借海跑船的方法，应用投资者的资金将项目炒热，将地段升值；缺陷：无形中增长了开发商的压力，须要开发商预备二次招商及出售，但彼时开发商的出售难度就会大减，因本身已较第一次出售时成熟许多。