之前小二分享了一个低利率套路:

低利率背后的套路比你想象的要复杂。

由于时间仓促，文章只讲了等利率，没有详细讲授利率。今天小二继续上次和大家分享的内容，一直在说利率。

1.基准利率和LPR

基准利率

基准利率是中国人民银行公布的，我们职业生涯中经常听到的降息和加息都是以这个基准利率为基准的。目前市场采用央行2015年10月24日公布的基准利率:

2019年10月8日前，个人住房贷款利率基本在基准利率上浮动。(贷款基准利率为4.9%*上浮或下浮比例)

车牌识别系统

LPR是贷款市场的报价利率，由18家银行共同报价。计算方法是去掉最高价和最低价，最后得到算术平均值，然后在每个月的20号重新报价。

2021年5月20日贷款市场报价利率一年期3.85%，五年期及以上4.65%。

以成都房贷市场为例。

首套房贷利率123BP，相当于基准利率4.9%上浮20%左右，即年利率5.88%左右。

二套房贷LPR利率为172BP，相当于基准利率4.9%上浮30%左右，年利率约为6.37%。

实际利率和账面利率

技术资源网在向银行借款时，除了贷款利率之外，还会产生一些其他费用。常见的有评估费、购买保险、理财产品等。

例如，老王向银银行申请了50万元的抵押贷款。要求银行老王购买4000元的保险，同时支付900元的房地产评估费。

这些额外的费用被添加到贷款利息中，以产生贷款的实际利率。

老王的借款合同中，写明的年利率是5.1%，这是账面利率。

对于老王来说，贷款过程中发生了额外的贷款成本，实际利率应该覆盖这部分成本。所以他的实际利率是:

(贷款本金50万*年利率5.1%，保险费4000元，评估费900元)50万=6.08%

注:以上为不中途还本金的计算；

3.月息几分钱。

不知道大家有没有同样的困惑。你找借贷公司借钱，他们总是说月息百分之几或者几分钱。银行贷款大多直接报百分比，比如4.25%、5.5%。这两种说法是什么关系，哪个利率更低？

所谓月息1%其实就是0.1%，1分就是1%。当然，这里的利率只是月利率，

贷款年利率=贷款月利率*12(月)

但是月利率的说法并不规范，很容易演变成一些“低息套路”

比如同样贷款100万，一年。小贷公司月息6%，和银行差别很大。我们直接对比一下两者的还款计划:

银行月利率为6%；

6%的小额月息:

有什么问题？

因为银行的月利率是6%，当月的利息就是当月剩余未还本金。首期本金100万，月息6%，所以利息6000元。

再看第二期(无论哪期计算结果都一样)，5516.9919381.03 = 0.6%。其实际年利率等于0.6%*12=7.2%

小额贷款第一个月的利息怎么能超过一万元？

第一期:10865.83元，100万元=1.0865%

二期:10013.19元921530.26元=1.0865%

即小贷上报的月利率为6%，实际年利率约为1.085%*12=13.03%。之所以还报6%的月息，是因为它的月息是72000元，12月份本金总额是100万=0.6%。

所以，贷款公司告诉你月息的时候，把还款计划打印出来，看看真实利率。

4.还款方式对利率的影响

最后一份等额本金等额利息是一种低利率高实际利率的还款方式。

同时，是否还本金，每年还多少本金，也会影响本金的运用效果，从而影响贷款的实际利率。

大家好，我是资深房产按揭从业者小二。在成都，我见过太多客户为了贷款而东奔西跑。一部分是个人条件，一部分是对市面上的贷款产品不了解。为此，他们踩了很多坑，交了很多学费。

开设【成都房贷百科】的初衷就是为了帮助这些人更快的找到自己的贷款方案。在成都房贷百科，我会分享最新最权威的贷款知识。如果你有贷款问题，也可以和我交换。