如何计算房贷利率(部分房贷利率迎来重定价日)

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2021年,不少“房贷家庭”在元旦假期收到了一个惊喜——房贷利率下调。

大多数贷款人会选择每年的1月1日作为抵押贷款利率的重新定价日。随着日历转向2021年,大量现有贷款与LPR(贷款市场报价利率)浮动利率挂钩,迎来了月供的变化。据记者查询,2020年12月的LPR较2019年12月的LPR下降了15个基点(1个基点等于0.01%),因此这些购房者的房贷利率将从本月起相应下调。

90%的个人抵押贷款被转换成浮动利率

“尊敬的客户,您的贷款执行利率已于2021年1月1日由4.165%调整为4.015%,后续还款计划也有相应调整,每月贷款供应量可能会有变化。”1月2日,家住武汉市武昌区的陆先生收到贷款银行的短信,显示其房贷利率已下调。

事实上,自2021年1月1日部分现有个人按揭贷款利率迎来重新定价日以来,此前选择LPR定价的购房者的月供发生了变化。

这项新政策可以追溯到2019年10月,当时新发行的抵押贷款顺利转换为LPR定价。之后,股票抵押贷款定价基准转换于2020年3月至8月顺利启动。记者了解到,根据这一政策,购房者可以选择是选择固定利率还是LPR定价。工行、农行、中行、建行、招商银行、光大银行、湖北银行、武汉农商银行等多家银行在8月底前进行了批量转换,即统一转换为LPR定价。陆先生告诉楚天记者,他没有主动选择转按揭贷款的定价基准,银行去年已经分批转按揭了。“现在月供负担减轻了,挺幸福的。”陆先生说。

据记者梳理,2020年over 5年期以上已两次下调,目前已降至4.65%,较2019年末下降15个基点。这意味着,在2021年1月1日,即重新定价日,部分买家可以享受每月供应减少带来的15个基点的减少。而央行的数据也显示,94%的存量个人房贷已经如期转换为参考LPR定价的方式。

贷款总额100万元,每月不足890元

月供下调,这个政策红利有多大?某国有银行个人贷款部的一位经理告诉记者,股票抵押贷款定价基准改变后,每月调整幅度其实并不大,基本上可以实现平稳过渡。2020年,一年期LPR指数下跌了30个基点。相比之下,LPR 5年的下行速度相对较慢,这也符合“房住不炒”的政策。

公共最佳网络就抵押贷款政策咨询了兴业银行

家住武汉市洪山区的王女士,2012年买了一套商品房,当时的房贷利率是10%。2020年8月,她主动完成了房贷利率的转换,选择了“LPR+浮动利率”的方案。近日,当她登录贷款银行中国建设银行APP查询房贷明细时,发现自己的贷款利率已经更新到百特。因此,将之前的基准利率(即4.41%)下调10%,相当于LPR将利率下调39个基点(即4.26%)。“不过,每月还款额没有太大变化。我是混合贷款,商业贷款部分只有20万,贷款期限是20年,所以每月还款只有不到10元钱。”王女士说。

对于买房时房贷利率上涨10%的赵先生来说,他的个(原创版权www.isoyu.com)人贷款执行利率原本是基准利率4.9%(1+10%)=5.39%。今年他的房贷利率被换算成LPR定价,所以今年的利率在4.65%的基础上提高了59个基点,也就是5.24%。“借了100万,比原来的利率低了15%,每个月亏了90多元。”赵先生说。

据记者测算,无论原房贷利率是基准利率上浮还是贴息,假设贷款100万元,本息30年还清,同意每年1月1日为重定价日的购房人,自2021年1月1日起,每月还款将减少80-90元。

如果你没有达到重新定价日,你暂时不能享受股息

然而,网上一些“按揭家庭”表示,他们没有等待银行的“惊喜”消息。

根据记者咨询,个人房贷转为LPR时,需要参考合同约定的“利率调整日”,即重新定价日。根据央行规定,下一次重新定价期限可以由个人和银行约定,最短期限可以是一年。目前大多数贷款的重定价日是每年的1月1日,但也有人选择重定价日作为贷款发放日。比如买受人选择重新定价日为6月1日,则今年6月以后的贷款利率将根据5月份最新的LPR报价上调,1-5月份继续按原利率执行。

不仅老“房贷族”关心LPR行情,LPR改革后的新“房贷族”也时刻关注LPR行情走势。兰女士去年11月购买了改善型住房,她告诉记者,她贷款时的房贷利率是按照定价的,定价基准是加103个基点。她说:“现在我会不时看看LPR的语录。虽然最近几个月没有下调,但我认为未来可能有下调的可能。”

选择固定利率是“损失”吗?

如果与LPR挂的股票按揭利率下调,选择固定利率的贷款人会否吃亏?

记者Best.com咨询了某国有银行个人贷款部经理,了解到两种方式的选择主要取决于对未来市场利率走势的判断。如果认为LPR未来会走下坡路,不如改用参考LPR定价;如果你认为LPR未来可能会崛起,那么转向固定利率将是有利的。据业内人士分析,根据近期中央经济工作会议,“宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性”,LPR报价有望保持总体稳定。然而,利率在未来20年或30年内是否会保持在低水平仍不可预测。

抵押贷款利率换算成LPR如何计算?

记者了解到,新政策的执行利率是通过加LPR点形成的(可以是负数),在合同剩余期限内增值是固定的。利差的计算方法为:利差=转股前房贷利率-对应期2019年12月(本月LPR满5年为4.8%)。以某购房者为例,如果当前合同签订的房贷利率比基准利率高10%,即5.39%。剩余期限为20年,适用期限5年以上的贷款。其固定利差=

5.39%-4.8%=0.59%,也就是59个基点。

转换后的抵押贷款利率=重新定价日相应时期LPR+利差。2020年12月21日,over 5年期为4.65%,因此今年执行的房贷利率为4.65%+0.59%=5.24%。