工业地产有哪些盈利模式

/ 0评 / 0

工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。下面就为大家介绍一下工业地产有哪些盈利模式。

  一、盈利模式

  1.主要以土地溢价增值而获取利润

  投资开发商在完成项目基础设施建设后,进行项目主题包装与概念推广,实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

  2.进行项目开发,长期持有经营收益或出售产品

  项目投资开发商,或独立,或联合,进行项目的整体开发,通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式,实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后,进行已定的产业主题类企业招商引进,从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后,进行一级开发包括基础设施的建设,打造设施平台,吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是开发商而非物流商。

  3.通过与工业企业联合,按需订制地产开发模式

  工业地产开发商取得工业用地后,进行项目主题包装与概念推广后,与已确定主题的产业企业强强联合,按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目,从而实现最低风险下的项目收益。

  二、工业地产的发展趋势

  1.发展趋势的影响因素

  ①政府政策的影响:监管调控力度加大,有利于工业地产市场的健康规范成熟,有利于吸引外资与可持续发展;通过市场竞争,优胜劣汰,可保存有实力企业;

  ②市场供求的影响:经济发展保持强劲发展速度,有利于吸引外资;“世界工厂”的确立,对工业的重视;

  ③发展模式的影响:模式改变,都是以人性化发展为目标,工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展;可持续发展的节约型模式:充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益;

  ④投资回报的影响:随着工业地产的不断扩展,可开发的土地将会越来越少,国家对土地的调控力度将会加大,土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化,地产商的投资利润会有所下降,但从长远前景来看,工业地产需求强劲,投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同,鉴于土地的升值,竞争的激烈,多数产权持有者不会出售转为出租,以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限,地产租金也会不断上涨。

  2.中国工业地产未来发展趋势

  ①政策将强调市场对工业用地的配置作用,促进工业地产价格回归到真实价值。

 (原创www.isoyu.com版权) ②国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势,操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种:一是定制开发,根据客户需求制定厂房标准,反租给客户;二是带租收购,收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业,待价而沽等待上市,通过REITs包装上市,融到大笔的资金。

  ③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成,投资热点区域将不断扩大,更多城市将得到发展机遇。