郑州二手房交易(郑州二手房市场回暖？)
暴雨和疫情过后，郑州房地产市场遭受重创。
拍卖市场戛然而止，惨淡收场。郑州市公共资源交易中心挂牌公告显示，7月和8月，郑州出让郑铮出[2021]50号和51号，均为40年商业用地，性质为“零售商业、餐饮酒店”。9月已经到了中后期，没有新的地块挂牌出让。
郑州公共资源交易中心信息展示
新房市场全面放开，各楼盘推盘步伐加快。从8月28日“解封”至今，已有十几个楼盘开盘，包括万科未来时代、融创运河源、绿都青云徐、郑州华侨城、康桥未来公园等。但受整体市场行情影响，去污的后果并没有达到预期。
聚焦二手房市场，天猫方浩近日数据显示，8月郑州二手房成交3005套(以合同登记和销售税缴纳时间为准)。其中普通住宅2928套，商品房26套，写字楼45套。
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看到这里，小美一头雾水，特意联系正在卖二手房的朋友了解到，这些数据来源于“6、7月份成交的房子，很多都是拖到8月份才签约、过户、缴税。”事实上，二手房也受到暴雨和疫情的打击，成交量一直下滑到9月份。
今天说一下最近郑州的二手房市场。
01
从二手房交易看市场走向
随着疫情的好转和市场的“回暖”，郑州的刚需住房户开始把看房、买房提上日程。
从二手房面积来看，郑州金水区成交964套，中原区成交475套，管城区成交371套，郑东新区成交358套，二七区成交354套，惠济区成交197套，高新区成交148套，经开区成交129套，航空空港区成交9套。
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具体在售楼盘:金水区郑弘蓝宝湾、经开区远大幻城、中原区熙悦城、绿都城、郑东新区正商东方港湾、金水区钟鼎花园、郑东新区魏勇翡翠城、经开区恒大绿洲、管城区腻子太阳城、金水区普罗旺斯波特兰、惠济区力海托斯卡纳、金水区圣龙凤凰城(A区)、中原区阳光花园、 金水区的郑弘数码公寓，管城区的汉飞金沙国际，江泰天域国际，金水区(西区)的钟芳花园，中原建筑机械厂家属院，金水区的舒眉馆，经开区的海珀兰轩，都有卖安全套的。
总的来说，这些楼盘有一个共同点，就是地段好。最近从贝壳中介的朋友那里了解到，这半个月带客户看房的频率增加了。很多客户因为这段时间“维权”项目和“雷爆”开发商的频繁曝光，不敢轻易购买新房，尤其是刚开盘两三年的。
在毛坯房和装修房的选择上，客户更喜欢没有装修溢价的毛坯房。在客户看来，与其一次性交付十几万的装修款给开发商，和所有街坊邻居的房子风格差不多，不如用这笔装修款把自己装修成一个爱好风格。
同时，之所以选择二手房而非新房，是因为二手房通常在交通、事业购物、娱乐、孩子上学等方面比新房更有优势。由于有部分新房“承诺”的配套方案没有落地导致维权的先例，购房者更能理解配套成熟的二手房会比配套不完善的新房更受欢迎。
客户认为，由于近期市场不景气，几个爆雷的名牌房企因为摊子太大，资金周转难，受到了批评和指责，失去了信誉。与其忠实于这些品牌房企，不如选择一些中小开发商中发展稳定、口碑较好的成熟小区。
从二手房的“热门板块”来看，郑弘、绿都、正商、魏勇、振兴、罗普等品牌开发的口碑项目均受到青睐，而几家本土头部房企的所谓“明星板块”并不在名单之列。
02
“停贷”的呼声依然存在。真实情况是怎样的？
当很多人密切关注二手房市场的时候，二手房市场的供求关系就会发生微小的变化。
今年5月以来，沪、广、Xi安等多个城市传出二手房贷额度紧张、放款时间延长，部门银行二手房贷款“关门”的消息。目的是限制投机者的投机行为，收紧信贷政策。网上充斥着“二手房的门都被堵死了”、“贷不到款了”、“银行没钱了”的呼声。导致部分刚需购买二手房的首套房买家被误导，转向新房市场。
而真实情况是怎样的呢？贷款真的不可能吗？对此，小美致电各大银行咨询，了解到从6、7月份开始，银行贷款开始收紧，对贷款人的征信、银行流水、所购房屋的房龄进行综合审批。
具体来说，对于1996年以前的房子(25年以上)，很多银行都停止申请贷款。部分银行可以对1996-2002年(20-25周岁)的房子进行贷款，但贷款要根据房龄和楼层情况进行审核，一般为50%-60%。2002年以后(20岁以下)，征信和银行流水优秀的客户可以贷到70%。
银行贷款的二手房额度没有新房大，这是不争的事实。据悉，中国银行没有二手房贷款业务。50㎡及以下房龄较长的小户型，技术资源很多，很多银行不做二手房贷款或者降低贷款比例；对于没有贷款的“白户”，银行会对其征信和资金实力进行综合评估。
至于9月份的二手房贷款情况，到底怎么样？贷款是否能正常办理，小美也详细询问了二手壳子房的出售情况。她了解到，目前郑州二手房客户越来越多，市场出现回暖迹象。“基本上二手房贷款不受影响，买卖合同正常签订。”
但对于有抵押贷款的客户，买卖双方要先去银行面签解除抵押，审批贷款。贷款获批后，他们应该知道如何解除抵押。房贷解除后，他们要办理过户。过户后，买受人应持新房复印件办理抵押贷款。但贷款正常办理，但相比以前，贷款资质审核门槛更高，办理贷款周期更长，放款时间通常延长至4个月甚至更长。
而且卖家要想成交，必须先跟银行结清贷款。中间操作流程可以选择“现金公司垫付资金，卖方承担利息”或者“现金公司垫付资金，买方支付房贷”的情况。但需要指出的是，4个月的贷款审批期对卖家的资金状况是一个极大的考验，要付给“现金公司”的利息也不会低。对买家有好处，可以缓解刚买房子后的资金压力。
银行利率方面，二手房和新房利率几乎相等。参考中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、郑州银行、中原银行、光大银行、农业银行、兴业银行、华夏银行、邮政储蓄银行、广发银行等银行的新房贷款利率为6.125(基准利率+LPR浮动利率)。但据报道，部分银行的利率将升至6.37，上浮30%。
《楼市观察》一文中，利率破6，买房成本在进步，对于刚需的人来说总是那么难。小美列举了各大银行首套房和二套房的利率，还详细分析了利率破6后郑州购房者的成本会提升几万。诚然，郑州买房也会面临各种成本叠加问题，哪怕是二手房。
根据银行利率情况，小姐姐画了一张地图。
整体来看，郑州二手房市场销售正常，贷款办理正常，只要买卖双方正常过户，就不存在基本面问题。
03
关于购买二手房的建议
受暴雨和疫情影响，今年对很多家庭来说都很难熬。
随着雨灾的猛烈袭击，许多家庭的交通工具遭到破坏，依赖他们维持事业的商业商店受到影响。此外，由于8月份的疫情，许多郑州居民的支出被下调。技术资源网络的结果是，有多套房贷款不在自己名下的业主被迫走上了“卖房”的道路。
贷款还没有通过银行的回收方式拍卖，银行的催收和家庭开支叠加，这类卖房客户可能需要卖房变现。对于急于买房的人来说，可能会有很多置业的好机会，错失良机。
在这里，肖小妹想说的是，无论是新房市场还是二手房市场，作为需要投资的购房者，都要谨记“天上不会掉馅饼”的真谛。
第一，尽量不要碰拍卖室。
顾名思义，拍卖行是由法院依法拍卖房地产而强制执行的。它是基于债务人无力履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制履行，将债务人名下的房屋进行拍卖，拍卖所得满足债权。
据媒体报道，今年第一季度，中国有46万家企业倒闭，其中包括2.6万家从事出口的企业。中国负债人数已达7.8亿，其中有3亿人债务逾期。被宣布不诚信的执法人员已达570万，相当于每250个中国人中就有一个是老赖。
然而，拍卖行的数量在三年内激增了157倍，它们被广泛降价出售。有的买家会把目的集中在这一类，但是对于小姐姐的建议，拍卖选房还是要慎重，最好不要选。
第二，买房前一定要对要购买的二手房进行全面的调查。
不限于户型、装修风格、梯户比、居住环境、物业服务质量、邻居、房屋质量等内部居住环境，也不限于交通通勤、小区周边教学资源分布、医疗资源、居住环境、购物环境、小区地形等外部居住环境。
这些直接关系到买房后几十年的生活质量，一定要重视。
第三，深入了解卖家卖房的原因，弄清楚是否存在房屋经济纠纷等问题。
卖家的素质是症结所在，所以买房的时候要处理很多。俗话说，遇到好的卖家会让买家少走很多弯路，这一点很关键。