如何投资写字楼（写字楼空置创新高）

多家研讨机构的数据表现，今年北京写字楼行业已处于近十年来的最低谷，空置率居高不下。据相干数据统计，今年第二季度北京优质写字楼的空置率已经超过了15%，为十年来最高。

无可否定，疫情绝对是促使写字楼市场连续走低的因素之一，但造成如此颓势的原因可不止于此。

我有个朋友，从事写字百思特网楼租售已有十年之久，可以说，他见证了近年来写字楼行业的浮沉。他表现，自2018年后，写字楼的市场需求就已经开端降低了，今年爆发的新冠百思特网疫情更是(www.isoyu.com原创版权)给全部行业雪上加霜。

作为行内人士，他并不像其他人一样悲观，因为在他眼里，写字楼行业在未来仍有许多重回正轨的机遇。近十年来写字楼需求的变更，行业潮永远是供给租赁需求的主力军。新冠疫情虽使经济增速有所放缓，但未来人工智能、云盘算机等新行业的出生，有望让写字楼市场迎来新一轮租赁热潮。

01，租赁需求构成

在他的角度来看，北京是国内写字楼市场的先行者之一，其租赁需求起源稳固且多元，比拟能抵抗单一行业下滑带来的风险。

北京写字楼中，超过一半是由央企、国企、跨国公司、私企巨头或是世界500强企业租用的。这一类企业用户十分稳固且抗风险才能极强。

大约四分之一的租户以内资和外资的中小型公司为主。虽然稳固性不如前者，但对市场仍有不小影响。而且，这部分虽然时有变动，但却总是有人退出就有人弥补进来，只是波动，不至于大幅下降。

还有两成的租户来自新兴行业。他们的承租占比不大，却是引领市场租金的重要因素。市场的租金变更，空置率变更，很大水平受此影响。

02，新兴行业引领变更

新兴行业的支付才能很强，且办公面积扩大的速度极快。但由于新兴行业自身发展的不稳固性，其风险也是最大的。

他表现，2014年以来新兴行业不断迸发、更迭，写字楼市场都能从中分一杯羹，市场也因此一度繁华。

自2014年开端，P2P贷款公司成为北京写字楼的重要租户，给市场带来需求的同时也增进了租金的增加。但2015年的"e租宝"非法集资事件后，行业新增需求就急剧降低，直至2016年初，P2P行业带来的热潮也快速降温。

互联网行业的快速扩大也给北京写字楼市场带来了极大发展。可能是因为产业集合效应，落户于北京的阿里巴巴北京总部和中关村的谷歌为北京吸引了无数新生代互联网企业，北京写字楼市场也迎来了新一波热潮。

在随后的时光里，无论是手机APP的突起，还是共享经济的发展，都给北京写字楼市场供给了极大的动能需求。

但某个行业的衰退，也会对北京写字楼行业带来必定的冲击，就比如ofo在中关村租赁的近5000平米的写字楼，就因为经营艰苦，在短短一年时光里过百家在北京的结合办公门店关闭。

他总结了北京近十年来的繁华发展，得归功于接连不断的产业潮，这些产业潮给北京写字楼进步了大批需求，这导致了北京的写字楼的租金在全国乃至全世界都处于十分高的地位。

自2019年起，由于缺少新兴的动能需求，写字楼市场已连续走低，再加上疫情带来的负面影响，市场急需一股热潮来拉动发展。

他以为，这三个方面将给未来的写字楼市场供给大批新需求：

1.政府大力扶持的人工智能、云盘算、5G等高新科技产业

2.因疫情增进的医疗行业和保险行业，甚至是网百思特网络游戏和直播行业

3.近年来连续扩展的金融业和专业服务业

他预测，随着新冠疫情阴霾的退散，写字楼行业能在2021年年底或2022年年初，凭借新兴行业带来的新一轮热潮，逐步回到上行周期。

不过，在跟这位朋友交换的进程中，他更多的是从自己的角度来对待未来写字楼的销售情形。

当向他讯问写字楼的投资收益时，他思考了片刻说，写字楼的投资只能着眼于长期持有，可能不合适大部分的普通投资者。

现在来看，通过购置写字楼之后出租，获得的租金收益率还是不错的，一间面积不大的办公室，已买入价500万（含税）来盘算，每年租金大约15~20万，相当于3%~4%的回报率，仅凭这一点就远高于住宅的租金收益率。

但是，写字楼的空置成本比拟大，一旦空置，须要业主累赘昂扬的管理费。

另外，这些年来二手写字楼的涨幅较小，如果真的须要转让，还有很高的税费，这也直接导致写字楼只能长期持有，获得租金收益，很难获得买卖差价。

这应当是他作为朋友，给出的最中肯的看法了。

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